2025年度日本の不動産市場｜FPが読み解く5大トレンド

日本不動産市場の最新動向（2025年8月5日更新）

東京を中心とした都市部の最新価格・需給動向

東京23区の新築分譲マンション価格は高水準維持
2025年1～6月の調査で、東京23区の新築マンションの平均平米単価は205～207万円を記録し、前年より10％前後の上昇となりました。平均価格（70平米換算）で9,000万円を超える事例も増え、港区や千代田区では400万円/㎡を大きく上回る物件もみられます。
ただし、2025年前半では都心の高額物件供給が一時的に減ったため、「平均価格」がやや下がる月もありますが、実態は高止まり・一部では局地的バブル化が進行しています。

賃貸市場も堅調
繁忙期を過ぎても東京23区や近郊で空室率は改善傾向、募集賃料・支払賃料とも全体として上昇基調。マンションでは前年同月比8～9％台の賃料上昇など高水準を維持しています。

再開発・国際資本と海外投資家
2025年は引き続き大規模再開発（港区など含む）や国際資本流入による価格上昇圧力が継続し、海外投資家比率も高い状態を維持しています。外資の割合も4分の1前後で推移し、中国・アメリカ資本を中心に商業物件の買い増し傾向が目立っています。
^{東急リバブル「2025年8月マーケットレポート」、JLL、都市未来総合研究所「不動産マーケットレポート（2025年8月号）等参照}

地方都市・郊外の最新動向

リモートワークと地方移住ニーズの拡大
コロナ以降、地方移住希望者が増加傾向となっており、札幌・名古屋・福岡をはじめとする地方都市の郊外住宅価格が前年比8％以上上昇中。静岡や山梨、北陸など“住環境重視エリア”への移住や投資も増えています。

地方・郊外の投資注目度が上昇
都市部の高騰により、中核都市や郊外の賃貸需要・投資妙味が強調されるようになりました。リモートワーク対応や自然志向、生活コスト低減を求める動きが背景にあります。

空き家・サステナブル関連の新潮流

空き家再生・補助金活用の加速
空き家率13％、自治体の積極的な補助により利活用率68％超。リフォーム・リノベーションを経た新たな居住・投資需要が急増しています。

サステナブル＆テック化
AI/Iot物件・省エネリフォーム・CASBEE等環境認証の取得物件に価格と賃料のプレミアムが付き、流通速度も大幅にアップ。スマートシティ・デジタルツイン導入区画ではコスト削減・価値向上が顕著です。

金融環境と市場全体への目先の影響

注目の金融・金利動向
日銀の政策変更観測やインフレ進行が市場全体への重要なリスクと認識される一方、資金調達環境は依然良好。オフィス・住宅とも賃料はじわじわ上昇し、需給はタイトなまま推移しています。

物件取得競争も激化
国内外の投資家が広く参入、取得競争が価格下支え要因として働いています。